23.07.2020

Der Immobilienkaufvertrag: Inhalte & Ablauf des Notartermins

Um einen Immobilienkauf rechtskräftig zu gestalten, benötigen Sie einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag. Dabei stellt ein Notar sicher, dass der Vertrag juristisch einwandfrei ist. Außerdem kümmert er sich um die Abwicklung des Vertrags. Aber welche Bestandteile enthält dieser Kaufvertrag? Und wie verläuft die notarielle Beurkundung sowie die Abwicklung durch den Notar? Hier erfahren Sie, was zu beachten ist.

Vorbereitung auf den Immobilienkaufvertrag: Unterlagen & Prüfung

Jeder Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Dabei ist der Notar grundsätzlich frei wählbar. Meist wird die Suche nach einem Notar vom Käufer übernommen, da dieser in aller Regel die Gebühren (1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises) für den Notar trägt.

Ist ein Notar gefunden und mit der Beurkundung beauftragt, benötigt dieser zur Vorbereitung eines Immobilienkaufvertrags bestimmte Angaben und Daten vom Verkäufer, dem Käufer und dem Kaufgegenstand.

Diese Unterlagen benötigt der Notar von Ihnen

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung, wird auf die Teilungserklärung Bezug genommen. Diese sollten Sie als Käufer kennen und vorlegen. Die Erklärung zeigt die Aufteilung des Gesamteigentums in z.B. Wohneigentum oder Teileigentum. So ist es relevant zu wissen, ob beispielsweise ein aufgeführter Gartenanteil voll in Ihrem Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht vorliegt. Das jeweilige Kaufobjekt muss präzise in den Vertrag aufgenommen werden.

Seit 2009 ist der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet, bereits einem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Bei Verweigerung des Verkäufers kann es zu Bußgeldern kommen.

Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar werden von Käufer und Verkäufer Personalausweis oder Reisepass benötigt. Bei juristischen Personen (GmbH, AGs oder Vereine) ist zum Nachweis der Identität ein Registerauszug erforderlich.

Was zusätzlich geprüft wird

Es können Grundpfandrechte (Grundschulden) einer Bank eingetragen sein, die einer früheren Finanzierung entstammen. Hier muss das entsprechende Kreditinstitut angefragt werden, wie hoch der abzulösende Betrag ist. Will der Käufer die Grundschuld nicht übernehmen, macht die Bank in diesem Falle die Löschung der Grundschuld von der Zahlung des noch offenen Kredites aus dem Kaufpreis abhängig. Übersteigt der offene Kreditbetrag den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung muss der Verkäufer eine Differenzzahlung leisten.

Neben den genannten Punkten müssen ebenfalls die Regelung möglicher Erschließungskosten zwischen den Parteien, eventuell bestehende Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder des Mieters (bei Eigentumswohnungen) sowie die Ansprüche bei Mängeln geprüft werden.

Wenn der Notar alle benötigten Unterlagen erhalten sowie geprüft hat, erstellt er einen Entwurf des Immobilienkaufvertrags.

Der Immobilienkaufvertrag: Was muss enthalten sein?

Die beteiligten Personen

In einem Immobilienkaufvertrag werden alle beteiligten Personen aufgenommen. Wenn diese dem Notar nicht persönlich bekannt sind, müssen sie sich durch ein amtliches Legitimationsdokument ausweisen. Vertragspartner können Verbraucher, Unternehmer, juristische Personen oder auch Erbengemeinschaften sein.

Grundbucheintragungen

Falls im Grundbuch noch Belastungen, wie beispielsweise eine Erbpacht, bestehen, werden diese zusammen mit den nötigen Angaben zum Grundbuch selbst im Kaufvertrag genannt.

Vertragsgegenstand

Die Immobilie sowie alle Gegenstände, die mit der Immobilie verkauft werden, werden ebenfalls im Kaufvertrag genannt.

Kaufpreis & Auflassung

Wie hoch der Kaufpreis ist und ob er einmalig oder in Raten gezahlt wird sowie auf welches Konto der Betrag gezahlt wird, ist ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrages. Dabei muss der Kaufpreis nach Vertragsabschluss erst beglichen werden, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Dies dient als Absicherung des Käufers, da das Objekt nach erfolgter Eintragung vom Verkäufer nicht an einen Dritten veräußert werden kann.

Eintragung des neuen Eigentümers

Die Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Aushändigung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das zuständige Finanzamt.

Besitzerwechsel und Übergabetermin

Ein konkreter Übergabetermin des Objektes kann im Kaufvertrag festgehalten werden. Meist fällt dieser zeitlich mit der Zahlung des Kaufpreises zusammen. Die Objektübergabe findet zumeist dann statt, wenn der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist (Zug-um-Zug-Geschäft).

Gewährleistungsrechte

Kaum eine Immobilie enthält keine Mängel. Daher müssen im Vertrag die Gewährleistungsrechte des Käufers genauestens festgelegt werden.

Bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Gewährleistung in der Regel vom Verkäufer ausgeschlossen. Bei neuen Immobilien sieht der Gesetzgeber allerdings eine Mängelgewährleistung für einen Zeitraum von fünf Jahren vor. Verschweigt ein Verkäufer mutwillig einen Mangel an einer bestehenden Immobilie, haftet er dafür. Allerdings muss der Käufer dem Verkäufer diesen Sachverhalt nachweisen können. Daher ist dem Käufer anzuraten, das Objekt vor dem Kauf mit Experten zu besichtigen.

Klauseln zur Maklerprovision

Erfolgt die Vermittlung des Objektes über einen Makler, sind häufig Klauseln zur Maklerprovision im Kaufvertrag aufgeführt. Der Makler stellt keine Vertragspartei dar, weshalb es sich hierbei um einen Zahlungsversprechen zugunsten Dritter handelt.

Ablauf des Notartermins: So verläuft die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Ist ein Entwurf des Vertrags erstellt, erhalten Sie diesen zumeist 14 Tage vor Vertragsunterzeichnung. Sofern eine der Vertragsparteien gewerblich und die andere privat ist, muss diese 14-Tage-Frist vom Notar eingehalten und überwacht werden (Verbraucherschutz). Bis zu dem Unterzeichnungstermin haben Sie so ausreichend Zeit, um den Vertrag zu prüfen.

Beim Unterzeichnungstermin zeigen die beteiligten Parteien dem Notar zunächst die Personalausweise bzw. andere Nachweise der Identität vor. Anschließend verliest der Notar den Vertragsentwurf, erläutert Fachbegriffe und beantwortet offene Fragen. Falls Sie noch Anmerkungen oder Unklarheiten haben, sollten Sie sich nicht scheuen, diese anzusprechen. Falls Korrekturen nötig sind, überträgt der Notar diese in den Originalvertrag.

Sind alle Unklarheiten beseitigt, unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar den Kaufvertrag. Jetzt ist der Vertrag notariell beglaubigt und rechtskräftig. Den Originalvertrag mit Notarsiegel erhalten Käufer und Verkäufer anschließend zumeist per Post. Der Entwurf mit den etwaigen handschriftlichen Korrekturen des Notars bleibt im Notararchiv.

Nach der Unterzeichnung: Schritte zur Abwicklung des Kaufvertrags

Nach der Unterzeichnung leitet der Notar als neutrale Instanz die nächsten Schritte ein.

In folgenden Schritten wird die Immobilie übergeben:

  • Im Grundbuch wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, damit der Kaufgegenstand (z.B. Haus, Wohnung oder Grundstück) verbindlich für den Käufer „reserviert“ ist
  • Der Notar holt alle nötigen Zustimmungen ein, wie beispielsweise von der örtlichen Kommune
  • Der Käufer wird zur Zahlung der Kaufsumme aufgefordert, wenn die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind
  • Nach erfolgter Zahlung wird der Käufer als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen
  • Als letzter Schritt folgt die Übergabe der Schlüssel und Unterlagen zum Objekt

Sie haben Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Wir beraten Sie gerne!

Von der Immobiliensuche bis zum rechtskräftigen Kauf oder Verkauf: Unsere Spezialisten der Immobilien Gesellschaft mbH der Frankfurter Volksbank beraten Sie gerne.

Die genannten Informationen haben wir nach bestem Wissen sorgfältig zusammengetragen. Eine Haftung jeglicher Art schließen wir dennoch aus.

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