26.06.2020

Anschlussfinanzierung: Die zweite Runde Ihrer Baufinanzierung

Die Zinsbindungsfrist der meisten Baudarlehen läuft nach 10, 15 oder 20 Jahren aus. Oft besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine offene Restschuld, weshalb Sie sich frühzeitig um eine Weiterfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens kümmern sollten. Wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert, welche Chancen sie bietet und mit welchen Tipps Sie Ihr neues Darlehen optimieren, erfahren Sie hier.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Beim Abschluss einer Baufinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vereinbaren Sie mit der Bank eine Sollzinsbindung, also den Zeitraum, in dem die Zinsen und alle anderen Konditionen unverändert bleiben. Meist beträgt dieser Zeitraum 5 bis 25 Jahre. Wenn diese Sollzinsbindung des Erstdarlehens ausläuft, benötigen Sie einen neuen Kredit für die Restschuld, da das Erstdarlehen meist noch nicht komplett abgezahlt ist. Diesen neuen Kredit nennt man Anschlussfinanzierung.

Welche Chancen bietet eine Anschlussfinanzierung?

Zwar unterscheidet sich die Anschlussfinanzierung nicht grundsätzlich von Ihrem Erstdarlehen, allerdings bietet sie die Chance, alle Konditionen neu zu verhandeln. Nur dann kann der neue Kredit optimal an Ihre Lebenssituation angepasst werden, die sich seitdem gegebenenfalls verändert hat. Eventuell können Sie sich jetzt eine höhere Rate leisten oder günstigere Zinsen in Anspruch nehmen, weil das allgemeine Bauzinsniveau gesunken ist.

Es bestehen drei Optionen für die Weiterfinanzierung: Eine Prolongation, eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen. Im Folgenden erläutern wir Ihnen gerne, welche Chancen und Risiken bei den jeweiligen Optionen bestehen.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Prolongation: Die Verlängerung des Erstdarlehens bei Ihrer finanzierenden Bank

Mit einer Prolongation verlängern Sie den bestehenden Vertrag mit Ihrer bisherigen Bank, aktualisieren aber die Zinskonditionen für die neue Zinsbindung. Die Abwicklung verläuft sehr unkompliziert und unbürokratisch, weil bei einer Anschlussfinanzierung bei Ihrem finanzierenden Kreditinstitut weder eine erneute Objektbewertung noch eine aufwendige Bonitätsprüfung erforderlich ist. Zudem sparen Sie sich die Kosten für eine Grundschuldübertragung.

Mit einer Umschuldung zu einer anderen Bank wechseln

Entscheiden Sie sich gegen Ihre Hausbank und für den Abschluss der Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank, schulden Sie Ihr Darlehen um. Man spricht von einer Umschuldung. Zwar zahlen Sie jetzt Kosten für die Grundschuldübertragung und den Notar, sparen aber häufig hinsichtlich der Zinsbindung. 

Mithilfe unseres Notar- und Grundbuchkostenrechners berechnen Sie unkompliziert die Höhe der Kosten, um diese in Relation zu den Zinskosten zu setzen.

Forward-Darlehen: Im Voraus Zinsen reservieren

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung den Anschlusszins sichern. Ein solches Darlehen ist sinnvoll, wenn die Zinsbindung innerhalb der nächsten fünf Jahre endet und das Darlehen innerhalb dieser Zeit voraussichtlich noch nicht vollständig getilgt sein wird. Besonders bei einem niedrigen Zinsniveau kann dies vorteilhaft sein.

6 Tipps für Ihre Anschlussfinanzierung

Tipp 1: Fassen Sie frühzeitig die Anschlussfinanzierung ins Auge

Je früher Sie sich mit der Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung beschäftigen, desto besser sind Ihre Chancen Angebote zu vergleichen und die optimale Lösung auszuwählen.

Für die optimale Anschlussfinanzierung nehmen Sie im besten Falle ca. 12 bis 6 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist Kontakt zu Ihrem Baufinanzierungsberater auf und beginnen damit andere Angebote zu vergleichen.

Tipp 2: So optimieren Sie die Darlehensrate

Bei selbstgenutzten Immobilien: Um das Darlehen schneller abzuzahlen, sollte die monatliche Rate auf Basis einer hohen Tilgung angesetzt werden.


Bei vermieteten Immobilien: Aus steuerlichen Gründen kann es sinnvoll sein, einen geringeren Teil der verbleibenden Restschuld zu tilgen, um einen möglichst hohen Zinsanteil zu erzielen. Es besteht die Möglichkeit, die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Hierbei ist es ratsam, die steuerlichen Möglichkeiten durch einen Steuerberater prüfen zu lassen.

Tipp 3: Optimieren Sie die Sollzinsbindung

Aufgrund von Erfahrungswerten der bisherigen monatlichen Raten können Sie nun Ihre monatliche Belastung realistisch einschätzen. In einem Niedrigzinsumfeld sollten Sie die Zinsen möglichst lange festschreiben. Empfehlenswert ist es, die Laufzeit und Tilgung so festzulegen, dass die Restschuld innerhalb der neu vereinbarten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird.

Tipp 4: Optimieren Sie die Tilgungsrate

Achten Sie bei der Anschlussfinanzierung darauf, dass die Tilgung nicht unter der zuletzt gezahlten Tilgungsrate liegt. Denn: Die zuletzt gezahlte Tilgung entspricht nicht automatisch der anfänglichen Tilgung. Da das Darlehen kontinuierlich zurückgezahlt wird, reduziert sich die Restschuld, wobei der Zinsanteil sinkt. Im selben Zuge erhöht sich bei gleichbleibender monatlicher Rate der Tilgungsanteil.

Sollte sich Ihr finanzieller Spielraum erhöhen, ist eine Anhebung der Tilgungsrate empfehlenswert.

Im Allgemeinen empfehlen wir eine Rückzahlung der Raten einer Baufinanzierung vor dem Renteneintritt.

Tipp 5: Planen Sie Sondertilgungsmöglichkeiten ein

Vereinbaren Sie bei Ihrer Baufinanzierung eine geringe Tilgungsrate, sollten Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen in Betracht ziehen. Hierbei handelt es sich um außerplanmäßige Zahlungen, wie beispielsweise Bonuszahlungen oder Auszahlungen einer Lebensversicherung, die die Restschuld Ihres Kredites verringern. Häufig sind diese auf einen bestimmten Anteil der gesamten Kreditsumme pro Jahr festgelegt. Sie beschleunigen die Rückzahlung und senken die anfallenden Zinskosten.

Ob Sondertilgungsmöglichkeiten für Ihren Kredit bestehen, sollten Sie bei Vertragsabschluss mit Ihrem Berater klären.

Ihre individuelle Beratung durch Baufinanzierungsexperten

Lassen Sie sich von uns beraten! Gerne beraten Sie unsere Baufinanzierungsexperten persönlich zu diesem Thema, mit dem Ziel, den neuen Kredit optimal an Ihre aktuelle, persönliche und finanzielle Situation anzupassen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin in einer Filiale in Ihrer Nähe.

Die genannten Informationen haben wir nach bestem Wissen sorgfältig zusammengetragen. Eine Haftung jeglicher Art schließen wir dennoch aus.

Produkte zu diesem Ratgeber-Artikel

Baufinanzierung: Vertrauen Sie dem Testsieger

Der Schlüssel zum Eigenheim.
  • Maßgeschneiderte Finanzierung
  • Berücksichtigung aller öffentlichen Fördermittel
mehr

KfW-Darlehen: Anbauen, ausbauen, umbauen

Das Zuhause mit der Hilfe der KFW-Förderung umgestalten.
  • Zur Anschaffung oder Sanierung von Wohneigentum
  • Zinsgünstige staatliche Förderung über die KfW
mehr